Un mundo perplejo

desde Londres

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Políticas inútiles

El “Chancelor of the Exchequer” (el ministro de Economía y Finanzas) presentó ayer los presupuestos del Estado para 2010. Todo el mundo comenta es que sube los impuestos a los ricos y trata de dar acceso a la primera vivienda. Extrañamente a mi me parece que ni lo uno ni lo otro. Política inútil? No del todo…

El Reino Unido está inmerso en la peor crisis desde los años 70, y no estoy hablando del “credit crunch”, sino de que su principal motor económico, el sector financiero, está seriamente herido, la deuda pública es galopante, las infrastructuras lamentables el gasto en sanidad y educación no ha servido de nada y ahora encima todo el mundo parece estar en huelga. Se esperaba con impaciencia el presupuesto para ver qué proponía para mejorar la situación y porque será el último antes de las elecciones.

Claro, con tanta expectativa al final nadie ha quedado contento. Cada periódico cuenta lo que le conviene, y encima dan su propia opinión aunque nadie se la haya pedido.

El Standard, periódico local de Londres, titulaba ayer por la tarde “Impuesto Robin Hood sobre la vivienda”. Alguien ha dicho sensacionalismo? Al comprar una vivienda pagas un impuesto llamado “stamp duty”. Hasta 125.000 libras no pagas nada. Superior a eso y hasta 250.000 libras es un 1% del valor. Hasta 500.000 es 3% y por encima de eso es 4%. La noticia es que a partir de ahora hasta 250.000 libras está libre de impuestos cuando sea primera vivienda. Para compensar ingresos, se crea un nuevo tipo del 5% para viviendas que cuesten más de un millón de libras. Unos se quejan que eso penaliza a los que trabajan dura para ganar más, otros dicen que si los bancos no relajan su política de hipotecas el acceso a la primera vivienda va a seguir siendo imposible. Lo que yo decía, nadie contento.

Detengámonos a pensar por un momento cuanto es un millón de libras.

El Mercado tiene sus mecanismos de regulación. Si los que quieren comprar su primera vivienda tienen algo más de dinero en su bolsillo van a pujar un poquito más por la vivienda de sus sueños (permíteme la broma, porque en Londres, por menos de 250.000 libras pocas opciones tienes). Los precios van a subir para reflejar el incremento de liquidez de los compradores. Por la banda alta la misma gente va a comprar las mismas casas, solo que los precios van a ser ligeramente más bajos para compensar el incremento del impuesto. Resultado? Que ni castiga a los ricos ni ayuda a los pobres porque el mercado va a absorber los cambios. Son medidas totalmente inútiles.

O quizás no? Se crea discusión en la calle, algo de que preocuparnos, los periódicos pueden desinformar y practicar algo más el sensacionalsimo que tanto gusta en este país. La Gripe A, el terrorismo y la crisis ya o venden. De algo tienen que hablar los periódicos.

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Que es un leasehold? Que complicados son los ingleses

Si hay alguien que sepa de propiedad privada son los ingleses. Es casi una razón de ser. Lo vemos constantemente, por ejemplo al comprar una vivienda. Porque ellos si tienen claro a quien pertenece cada cosa. Sabes lo que es un “leasehold“? Pues más te vale saberlo si pretendes entrar en el mercado inmobiliario.

Al contabilizar un inmueble, las normas dicen que hay que diferenciar entre la construcción (lasa paredes y lo que ellas contienen) y el suelo (el solar sobre el que se levanta la construcción). Pero cuando tu compras una casa lo compras todo de golpe. Cómo vas a saber que parte del precio es construcción y que parte es suelo? Y qué decir de los apartamentos? En el contrato se establece que a cada propietario le corresponde un coeficiente de la superficie total del suelo, que puede ser por ejemplo 2%. Qué ganas poseyendo un 2%? Si la casa se cae una promotora compra los terrenos, te vas a llevar un 2% del precio?

Todo esto tiene mucho más sentido al entrar en el mercado inmobiliario inglés. Y la explicación viene de muy lejos.

En la Edad Media, existía la figura del “landlord“, o señor de las tierras. Él permitía que los campesinos se instalaran en sus tierras firmando un contrato de alquiler (lease). Lo que construyeran o cultivaran sería de ellos, y estaría sujeto a un “leasehold”. La propiedad de la tierra (freehold) seguiría siendo del “landlord”, quien recibiría el pago del alquiler (ground rent).

Ese sistema funciona todavía hoy. Al comprar una casa o apartamento, lo más probable es que sólo compres la construcción, y con él venga un contrato de alquiler (lease) con el landlord, quien posee el suelo (freehold). El alquiler (ground rent) es normalmente bastante bajo, quizás 100 libras al año, y acostumbra a darse por más de 100 años. Si el contrato se acaba, tu derecho a vivir sobre ese suelo se termina, y el Landlord puede expulsarte de sus tierras sin indemnización.

Evidentemente tu no quieres ser expulsado de tu casa, por la que has pagado. Si el contrato está llegando a su fin puedes extenderlo por 90 años, para lo cual vas a tener que pagar un dinero al “freeholder” que en un apartamento valorado en 200.000 libras puede ser por ejemplo 30.000 libras. El valor depende de lo que el propietario del apartamento y el landlord acuerden. Si no hay acuerdo se puede llevar a un tribunal especial, quien decidirá cual es el precio justo.

Si el periodo restante del contrato (lease) es menor de 80 años, además de acordar lo que cuesta extender el contrato hay que sumarle el “marriage value”, o valor matrimonial. Se trata de la diferencia entre el valor de la propiedad antes y después de extender el “lease“, y su cálculo también es complejo de acordar.

No se si has conseguido entender todo esto en una primera lectura, pero como ya te imaginarás, lo mejor es evitarlo, con lo cual lo mejor es comprar una casa que tenga un “leasehold” largo, y claro, el precio de una porpiedad con “leasehold” largo es siempre mayor. También puedes comprar el “freehold“, es decir el suelo, para lo cual debes cumplir una serie de requisitos y pagar una cantidad importante que entre otras cosas debe incorporar el lucro cesante del “landlord”. Mejor ni me meto a tratar de explicarlo.

En resumen, el señor feudal es el propietario de las tierras y te permite vivir en ellas si pagas. Si no pagas el alquiler, te echa. Si el contrato se acaba, te echa. Si quieres ampliar el contrato debes pagar de nuevo. Si quieres liberarte del contrato, debes pagar o largarte. Es todo muy simple. Está muy claro que con la propiedad no se juega.

Este artículo ha sido investigado y escrito a petición de Violet. Tu también puedes solicitar temas escribiendo a sirventes (arroba) unmundoperplejo.com.

Y puesto que el tema da mucho de si, he decidido seguir investigando. Señoras y señores, ha empezado la “Operación Madriguera”.

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