Cuánto cuesta una casa en Londres

El precio medio de una vivienda en Londres es 450.000 libras. ¿Te parece mucho dinero? De hecho es mucho dinero. Pero claro, eso es de media, y ya sabemos que las estadísticas pueden conducir a error. Entremos en detalles.

El pasado mes de Diciembre de 2013 el precio medio de la vivienda en el Reino Unido llegó a la simbólica cifra de 250.000 libras, según la Oficina Nacional de Estadísticas. Un cuarto de millón. La prensa lo recogió con algunos artículos.

Lo que esa cifra esconde es que el precio medio de una vivienda en Londres es 450.000 libras. Casi medio millón. Si habías escuchado alguna vez que en Londres todo es más caro, aquí tienes la prueba. De hecho hace unos días estaba viendo un programa de TV en el que mostraban una casa adosada de tres habitaciones en Belfast por menos de 200.000 libras. Por ese precio en Londres te puedes comprar una vivienda donde para ir de la cocina al baño no hace falta más que dar media vuelta. Es lo que tienen los precios medios. Veamos por ejemplo los precios medios por región.

Como puedes ver en el gráfico los precios en Londres son estratosféricos comparados con el resto del país. Aquí puedes ver cómo se han disparado en cuestión de unos pocos años.

 

Y si la cosa sigue así (y nada indica que vaya a cambiar) en unos pocos meses el precio medio de la vivienda en Londres será medio millón de Libras.

Todo eso son precios medios, y evidentemente las grandes mansiones en Chelsea suben el precio medio. Pero yo te puedo asegurar que por menos de 300.000 libras no vas a encontrar una vivienda de dos habitaciones. Aquí tienes los precios medios por tipo de vivienda en Londres (este gráfico no es de Diciembre 2012 sino del año entero, por eso el promedio está por debajo de 450.000 libras).

El precio de la vivienda es uno de los temas estrella en Londres últimamente, y el gobierno, siempre atento a las necesidades del ciudadano, ha puesto una solución: hipotecas parcialmente garantizadas.

Significa que si encuentras una casa que te gusta pero no puedes permitirte el 20% de entrada que el banco te pide para concederte una hipoteca, el gobierno te la garantiza, con lo que sólo hace falta que aportes un 5%. Así ahora todo el mundo puede ofrecer más dinero.

Inexplicablemente la solución no ha funcionado y los precios siguen disparados.

Así que hay un montón de gente dando su opinión de por qué los precios están tan altos.

Unos dicen que es porque millonarios extranjeros están comprando vivienda en Londres, presionando los precios al alza. El alcalde de Londres se ha sumado a este grupo, curiosamente anunciándolo en un discurso en el MIPIM de Cannes, la feria de inversión inmobiliaria más importante del mundo donde ha ido a promocionar Londres como destino de inversión inmobiliaria.

Como no podría ser de otra manera, un determinado grupo de gente, los de siempre, le han echado la culpa a la inmigración, porque parece que echarle la culpa a los que vienen “a quitarnos el trabajo” siempre tiene buena audiencia. Su solución es, evidentemente, echar a los extranjeros.

Otros dicen que Londres es una ciudad poco densa. En los suburbios la mayoría de casas son como mucho de tres pisos. Dicen que hay que construir unos cuantos pisos más para aumentar la densidad, como en las ciudades del continente.

El partido laborista ha propuesto construir ciudades-jardín en los alrededores de Londres. Y también las infraestructuras que necesitarían. Es una buena idea, teniendo en cuenta que nos sobra el dinero.

Los capitalistas más recalcitrantes han encontrado a su culpable en la regulación. Porque Londres está rodeado de el “green belt”, el cinturón verde. Se trata de una zona no urbanizable para evitar que Londres se expanda como una mancha de aceite. Y ellos precisamente proponen abolir la green belt, para que Londres pueda expandirse.

Y todos tienen razón. Algunos más que otros. Pero ¿nos vamos a poner de acuerdo en quien? Y de mientras los precios siguen subiendo. ¿Alguien ha dicho medio millón?

 

 

Políticas inútiles

El “Chancelor of the Exchequer” (el ministro de Economía y Finanzas) presentó ayer los presupuestos del Estado para 2010. Todo el mundo comenta es que sube los impuestos a los ricos y trata de dar acceso a la primera vivienda. Extrañamente a mi me parece que ni lo uno ni lo otro. Política inútil? No del todo…

El Reino Unido está inmerso en la peor crisis desde los años 70, y no estoy hablando del “credit crunch”, sino de que su principal motor económico, el sector financiero, está seriamente herido, la deuda pública es galopante, las infrastructuras lamentables el gasto en sanidad y educación no ha servido de nada y ahora encima todo el mundo parece estar en huelga. Se esperaba con impaciencia el presupuesto para ver qué proponía para mejorar la situación y porque será el último antes de las elecciones.

Claro, con tanta expectativa al final nadie ha quedado contento. Cada periódico cuenta lo que le conviene, y encima dan su propia opinión aunque nadie se la haya pedido.

El Standard, periódico local de Londres, titulaba ayer por la tarde “Impuesto Robin Hood sobre la vivienda”. Alguien ha dicho sensacionalismo? Al comprar una vivienda pagas un impuesto llamado “stamp duty”. Hasta 125.000 libras no pagas nada. Superior a eso y hasta 250.000 libras es un 1% del valor. Hasta 500.000 es 3% y por encima de eso es 4%. La noticia es que a partir de ahora hasta 250.000 libras está libre de impuestos cuando sea primera vivienda. Para compensar ingresos, se crea un nuevo tipo del 5% para viviendas que cuesten más de un millón de libras. Unos se quejan que eso penaliza a los que trabajan dura para ganar más, otros dicen que si los bancos no relajan su política de hipotecas el acceso a la primera vivienda va a seguir siendo imposible. Lo que yo decía, nadie contento.

Detengámonos a pensar por un momento cuanto es un millón de libras.

El Mercado tiene sus mecanismos de regulación. Si los que quieren comprar su primera vivienda tienen algo más de dinero en su bolsillo van a pujar un poquito más por la vivienda de sus sueños (permíteme la broma, porque en Londres, por menos de 250.000 libras pocas opciones tienes). Los precios van a subir para reflejar el incremento de liquidez de los compradores. Por la banda alta la misma gente va a comprar las mismas casas, solo que los precios van a ser ligeramente más bajos para compensar el incremento del impuesto. Resultado? Que ni castiga a los ricos ni ayuda a los pobres porque el mercado va a absorber los cambios. Son medidas totalmente inútiles.

O quizás no? Se crea discusión en la calle, algo de que preocuparnos, los periódicos pueden desinformar y practicar algo más el sensacionalsimo que tanto gusta en este país. La Gripe A, el terrorismo y la crisis ya o venden. De algo tienen que hablar los periódicos.

Que es un leasehold? Que complicados son los ingleses

Si hay alguien que sepa de propiedad privada son los ingleses. Es casi una razón de ser. Lo vemos constantemente, por ejemplo al comprar una vivienda. Porque ellos si tienen claro a quien pertenece cada cosa. Sabes lo que es un “leasehold“? Pues más te vale saberlo si pretendes entrar en el mercado inmobiliario.

Al contabilizar un inmueble, las normas dicen que hay que diferenciar entre la construcción (lasa paredes y lo que ellas contienen) y el suelo (el solar sobre el que se levanta la construcción). Pero cuando tu compras una casa lo compras todo de golpe. Cómo vas a saber que parte del precio es construcción y que parte es suelo? Y qué decir de los apartamentos? En el contrato se establece que a cada propietario le corresponde un coeficiente de la superficie total del suelo, que puede ser por ejemplo 2%. Qué ganas poseyendo un 2%? Si la casa se cae una promotora compra los terrenos, te vas a llevar un 2% del precio?

Todo esto tiene mucho más sentido al entrar en el mercado inmobiliario inglés. Y la explicación viene de muy lejos.

En la Edad Media, existía la figura del “landlord“, o señor de las tierras. Él permitía que los campesinos se instalaran en sus tierras firmando un contrato de alquiler (lease). Lo que construyeran o cultivaran sería de ellos, y estaría sujeto a un “leasehold”. La propiedad de la tierra (freehold) seguiría siendo del “landlord”, quien recibiría el pago del alquiler (ground rent).

Ese sistema funciona todavía hoy. Al comprar una casa o apartamento, lo más probable es que sólo compres la construcción, y con él venga un contrato de alquiler (lease) con el landlord, quien posee el suelo (freehold). El alquiler (ground rent) es normalmente bastante bajo, quizás 100 libras al año, y acostumbra a darse por más de 100 años. Si el contrato se acaba, tu derecho a vivir sobre ese suelo se termina, y el Landlord puede expulsarte de sus tierras sin indemnización.

Evidentemente tu no quieres ser expulsado de tu casa, por la que has pagado. Si el contrato está llegando a su fin puedes extenderlo por 90 años, para lo cual vas a tener que pagar un dinero al “freeholder” que en un apartamento valorado en 200.000 libras puede ser por ejemplo 30.000 libras. El valor depende de lo que el propietario del apartamento y el landlord acuerden. Si no hay acuerdo se puede llevar a un tribunal especial, quien decidirá cual es el precio justo.

Si el periodo restante del contrato (lease) es menor de 80 años, además de acordar lo que cuesta extender el contrato hay que sumarle el “marriage value”, o valor matrimonial. Se trata de la diferencia entre el valor de la propiedad antes y después de extender el “lease“, y su cálculo también es complejo de acordar.

No se si has conseguido entender todo esto en una primera lectura, pero como ya te imaginarás, lo mejor es evitarlo, con lo cual lo mejor es comprar una casa que tenga un “leasehold” largo, y claro, el precio de una porpiedad con “leasehold” largo es siempre mayor. También puedes comprar el “freehold“, es decir el suelo, para lo cual debes cumplir una serie de requisitos y pagar una cantidad importante que entre otras cosas debe incorporar el lucro cesante del “landlord”. Mejor ni me meto a tratar de explicarlo.

En resumen, el señor feudal es el propietario de las tierras y te permite vivir en ellas si pagas. Si no pagas el alquiler, te echa. Si el contrato se acaba, te echa. Si quieres ampliar el contrato debes pagar de nuevo. Si quieres liberarte del contrato, debes pagar o largarte. Es todo muy simple. Está muy claro que con la propiedad no se juega.

Este artículo ha sido investigado y escrito a petición de Violet. Tu también puedes solicitar temas escribiendo a sirventes (arroba) unmundoperplejo.com.

Y puesto que el tema da mucho de si, he decidido seguir investigando. Señoras y señores, ha empezado la “Operación Madriguera”.